O financiamento imobiliário é um dos maiores desafios enfrentados por incorporadoras e construtoras. Enquanto os bancos impõem taxas elevadas, burocracia e liberação de recursos em etapas, o mercado de capitais oferece uma alternativa cada vez mais atrativa: os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Essa modalidade permite que incorporadoras captem recursos de forma mais ágil e flexível, garantindo capitalização na fase inicial da obra — quando os riscos são maiores e o capital é mais necessário.
O Crescimento dos CRIs no Mercado Imobiliário
Os CRIs têm se consolidado como um dos principais instrumentos de captação de recursos no setor imobiliário. O volume de emissões vem crescendo ano após ano, demonstrando a confiança do mercado financeiro nessa estrutura:
2022: R$ 51,1 bilhões
2023: R$ 47,6 bilhões
2024: R$ 58,9 bilhões
Mesmo com oscilações no volume de emissões, o setor segue forte e consolidado, com uma demanda crescente de investidores e incorporadoras em busca de alternativas ao financiamento bancário.
Como Funciona a Estrutura do CRI?
O CRI é um título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários, permitindo que incorporadoras transformem seus recebíveis futuros em liquidez imediata. O processo funciona da seguinte forma:
1️⃣ - Geração dos recebíveis – A incorporadora vende unidades imobiliárias financiadas pelos compradores.
2️⃣ Cessão do crédito – Esses recebíveis são cedidos a uma companhia securitizadora.
3️⃣ Emissão do CRI – A securitizadora estrutura os títulos e os vende a investidores no mercado financeiro.
4️⃣ Capitalização da incorporadora – O dinheiro captado é repassado à incorporadora, garantindo recursos imediatos para novos investimentos.
5️⃣ Pagamento aos investidores – Os compradores dos imóveis pagam suas parcelas, e esses valores são repassados aos investidores, junto com os juros acordados.
Na AECO Capital estruturamos operações mediante Oferta Privada, tornando o procedimento mais ágil e acessível para incorporadoras de pequeno e médio porte.
CRI vs. Financiamento Bancário: Qual é a Melhor Opção?
Muitas incorporadoras ainda dependem exclusivamente de bancos para viabilizar seus projetos, sem explorar as vantagens do mercado de capitais.
O CRI se destaca como uma alternativa estratégica por diversos motivos:
Acesso a capital na fase inicial da obra – Enquanto os bancos costumam liberar recursos apenas após o avanço da construção, o CRI permite que a captação aconteça logo no início do projeto.
Menos burocracia e mais flexibilidade – Condições customizadas conforme a necessidade da incorporadora.
Custo competitivo – Estruturas bem planejadas podem oferecer um custo de capital menor do que as taxas bancárias tradicionais.
Diversificação de fontes de financiamento – Redução da dependência dos bancos, trazendo mais segurança financeira para o negócio.
Alto interesse dos investidores – Com a demanda crescente por CRIs, a comercialização desses títulos ocorre de forma rápida e eficiente.
É importante entender que uma estrutura não exclui a outra, na realidade, se complementam, trazendo segurança e escalabilidade para a Construtora.
O Futuro dos CRIs no Brasil
Com o crescimento do mercado de capitais e o aumento do apetite dos investidores por ativos imobiliários, por ser isento de Imposto de Renda para pessoa física, os CRIs estão se consolidando como uma ferramenta essencial para incorporadoras que querem expandir seus negócios sem depender exclusivamente do crédito bancário.
Se sua incorporadora ainda não utiliza estruturas financeiras inovadoras, pode estar perdendo oportunidades estratégicas de crescimento.
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